Vorbemerkung

Eine der ersten Fragen bei der Realisierung autofreier bzw. -reduzierter Wohnprojekte ist paradoxerweise die Diskussion der Folgen eines möglichen Scheiterns, "wenn doch viele (spätere) Bewohner ein Auto anschaffen". Insbesondere die Kommunen haben ein großes Interesse an einer langfristigen Planungssicherheit bei einem überschaubaren Verwaltungsaufwand und verlangen nach eindeutigen "Havarie-Konzepten".

So wurden in den autofreien Projekten in Deutschland zum Teil sehr unterschiedliche Regelungen entwickelt, um die Autofreiheit langfristig zu sichern. Obwohl die ersten Projekte mittlerweile schon fast 10 Jahre bestehen, kam es bisher noch zu keinen Rechtsstreitigkeiten bzw. Gerichtsurteilen, so dass sich die Regelungen durchaus bewährt haben. Dabei ist sicherlich auch zu berücksichtigen, dass jemand, der einen Vertrag abschließt, sich in der Regel auch daran hält.

Im Kern geht es bei allen Regelungen um die Frage, mit welchen Sanktionen die Anschaffung eines Privatfahrzeugs möglichst verhindert bzw. so gestaltet werden kann, dass eine zusätzliche Belastung des vorhandenen Stallplatzangebots vermieden werden kann. Grundsätzlich werden dazu drei Möglichkeiten gesehen:

• der Betreffende muss den Wohnraum aufgeben,
• die nachträgliche Anschaffung bzw. Errichtung eines Stellplatzes muss möglich sein
• es folgen finanzielle Konsequenzen.

Beispiel: Gartensiedlung Weißenburg / Münster

Bei der Gartensiedlung Weißenburg wurde bewusst die 1. Möglichkeit gewählt, da man beim Modell Vorhalteflächen nicht nur Planungsbrachen und schlechtere Vermarktungschancen befürchtete, sondern auch die Zielrichtung der Planung einer autofreien Siedlung konterkariert sah, wenn man von Beginn an von einem Scheitern ausgehen würde.
Für die rechtliche Absicherung der Autofreiheit wurde deshalb ein abgestuftes, sehr engmaschiges Regelwerk entwickelt:

1. Im Bebauungsplan wurde die Errichtung von Stellplätzen für unzulässig erklärt, lediglich am Rand des Planungsgebiets wurde eine Fläche für Nebenanlagen "Zweckbestimmung Gemeinschaftsstellplätze" (Stellplatzschlüssel 0,2) ausgewiesen
2. Die Kommune schloss mit dem Investor einen städtebaulichen Vertrag, in dem sich dieser verpflichtete
   • das Gebiet autofrei zu erstellen und zu entwickeln
   • von den künftigen Mietern/Käufern Autoverzichtserklärungen abzuverlangen
   • die privatrechtliche Durchsetzung des Autoverzichts zu betreiben
   • Flächen für Car-Sharing zur Verfügung zu stellen bzw. Car-Sharing zu organisieren
3. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Investor und Mieter
   Wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags ist die Autoverzichtserklärung, so dass bei Verstoß die Kündigung nach Abmahnung erfolgen kann; die Autoverzichtserklärung umfasst die Verpflichtung des Mieters
   • die Autofreiheit sicherzustellen
   • selbst autofrei zu leben und dies gegen Mitbewohner auch durchzusetzen (Mitbewohner müssen eine Mitbewohnerklärung unterzeichen, unterbleibt dies, wird eine Vertragsstrafe fällig)
   • bei Streitigkeiten eine Schlichtungsstelle zu akzeptieren
4. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Investor und Käufer
   Im Kaufvertrag wird u.a. festgelegt,
   • die Verpflichtung des Käufers selbst wiederum nur an Käufer zu verkaufen, die die Autoverzichtserklärung unterschreiben, bei Verstoß ergeht Unterlassungsklage
   • der Erstverkäuferin wird bei Verstoß ein Wiederkaufsrecht eingeräumt
   • bei Verstoß gegen vertragliche Bindungen wird eine Vertragsstrafe von 10.000 € fällig

    

5. Insgesamt ist dieses Beispiel aus drei Gründen besonders interessant, da

   • eine Regelung gefunden wurde, durch die auch bei Eigentumswohnungen der Autoverzicht langfristig abgesichert werden kann (bei Miet- und Genossenschaftswohnungen gilt eine sog. Auszugsklausel bei vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung als rechtlich unproblematisch und leicht durchsetzbar)
   • auf die meist mit hohen Kosten verbundene Sicherung einer möglichen Nachrüstung verzichtet wurde
   • die Möglichkeit eines städtebaulichen Vertrages ein bewährtes Instrument darstellt, ko-operative Lösungen bei der Baulandentwicklungen zu finden und insofern auch für Ver-einbarungen bzgl autofreier Projekte gut geeignet ist.

Grundsätzlich wurde bei der Entwicklung dieses Modells von der Prämisse ausgegangen, dass selbst im Falle einiger "Abweichler" immer noch weniger Verkehr erzeugt wird als bei einer konventionellen Planung!

Beispiel Hamburg - Saarlandstraße

Während in Münster die autofreie Siedlung von einem Betreiber entwickelt und verwaltet wurde, erwarben beim Modell Hamburg-Saarlandstr. alle Nutzer Eigentum an Wohnraum, wobei sie diesen wiederum vermieten können.
Hier ging es zunächst um eine Verpflichtungserklärung der Bauherren (generell haben die Bauherren zur Vereinfachung des Verfahrens die Möglichkeit, gemeinsam eine juristische Person zu gründen, z. B. einen eingetragenen Verein, eine GmbH, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde:

1. Verpflichtung als Bauherr/Vermieter, dass die Mieter der Wohneinheit keinen Stellplatz-bedarf durch die dauerhafte Nutzung eines Autos erzeugen werden
2. Verpflichtung, eine entsprechende Verpflichtung in den Mietvertrag aufzunehmen und durchzusetzen
3. Verpflichtung bei Scheitern des Projekts zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen in der gesetzlich festgelegten Höhe

Auch hier wurde in den Mietverträgen eine entsprechende Autoverzichtsklausel aufgenommen. Bei Verstoß ist der Mieter, der ein Kfz nutzt, verpflichtet, die Kosten der Ausgleichsbeträge zu übernehmen.

Bei diesem Beispiel wird also das Scheitern des Projekts vor allem mit den finanziellen Folgekosten sanktioniert, eine Kostenbelastung während der Projektrealisierung entfällt. Die "Unterbringung" der eventuell angeschafften Fahrzeuge ist jedoch nicht geregelt.

Beispiel Wien - Florisdorf

Bei diesem autofreien Projekt in Wien handelt es sich um ein Beispiel sozialen Wohnungsbaus, das von einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft verwaltet wird. Auch hier wird der Autoverzicht im Mietvertrag geregelt, in dem sich der Mieter ausdrücklich verpflichtet - und zwar sowohl für sich als auch für sämtliche Mitbewohner und allfällige Rechtsnachfolger im vertragsgegenständlichen Mietrecht - ein Kfz weder zu halten, noch zu leasen, noch unter irgendeinem sonstigen Rechtstitel zu besitzen oder ständig zu benutzen.

Allerdings besteht dennoch die Möglichkeit, dass sich der Mieter ein Auto anschafft, und zwar wenn sich seine Lebensumstände so ändern, dass eine solche Anschaffung objektiv gerechtfertigt ist (z. B. Eintreten einer dauerhaften Körperbehinderung). Solche geänderten Umstände sind dem Vermieter zu melden, gleichzeitig muss aber auch das dauerhafte Vorhandensein eines Stellplatzes im Umkreis von ca. 500 m nachgewiesen werden. Wird dieser Nachweis nicht erbracht, ist der Vermieter berechtigt, einen Stellplatz zuzuweisen und entsprechend die Miete zu erhöhen.

Bei diesem Beispiel verliert der Mieter also nicht seinen Wohnraum, wenn er aus objektiven Gründen ein Auto anschaffen muss, jedoch die finanziellen Vorteile des Autoverzichts. Gleichzeitig wird durch den "Zwangs-Nachweis" eines Stellplatzes eine Belastung der umliegenden Gebiete vermieden.

Beispiel: München-Messestadt Riem Autofrei Wohnen 1

Die in der Messestadt Riem für autofreies Wohnen genutzten Grundstücke befanden sich in kommunaler Hand. Entsprechende Regelungen zum Autoverzicht wurden deshalb in den Kaufverträgen aufgenommen. Diese umfassten insbesondere folgende Vereinbarungen:

1. Bis zu einer gewissen Anzahl können die beteiligten Eigentümergemeinschaften bzw. die Genossenschaft Stellplätze "nachkaufen". Wird jedoch eine bestimmte Obergrenze (hier Stellplatzschlüssel 0,6) überschritten, gilt das Projekt als gescheitert und es müssen alle dem üblichen Stellplatzschlüssel entsprechenden Stellplätze nachgekauft werden.
2. Zur Absicherung dieses eventuellen Nachkaufs wurde in das Grundbuch eine Höchst-Betragssicherungs-Hypothek in Höhe der zu erwartenden Kosten zu Gunsten der Stadt eingetragen.
3. Die Käufer sind verpflichtet, jährlich einen Bericht über den Fahrzeugbestand an die Stadt abzugeben. Bei Nicht-Nachkommen wird eine Vertragsstrafe fällig.
4. Die Käufer haben sich außerdem verpflichtet, alle internen vertraglichen Regelungen zum autofreien Wohnen mit der Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.

Die rechtlichen Regelungen im Innenverhältnis wurde bei den Eigentümergemeinschaften in der Teilungserklärung getroffen, in der sich die Eigentümer verpflichten

1. dass ein Bewohner, der ein Auto anschafft, einen Stellplatz "nachkauft"
2. dass nur die Bewohner, die ein Auto besitzen, die Kosten für eine Nachrüstung mit Stellplätzen tragen
3. dass bei Weiterverkauf Erwerber, die kein Kfz besitzen oder nutzen, vorgezogen werden, soweit dies wirtschaftlich zumutbar ist

Bei der Genossenschaft finden sich die entsprechenden Regelungen im Nutzungsvertrag:

1. Der Nutzer verpflichtet sich, kein Fahrzeug zu nutzen, insbesondere nicht im Stadtteil abzustellen. Dies muss in einer schriftlichen Verpflichtungserklärung nachgewiesen werden.
2. Diese Verpflichtung ist wesentlicher Vertragsbestandteil und kann im Rahmen einer Unterlassungsklage eingeklagt werden.
3. Von der Verpflichtung kann entbunden werden, wenn dies sachlich oder persönlich erforderlich scheint und Stellplätze im Rahmen des vorhandenen Kontingents zur Verfügung stehen.
4. Soweit die eigene Nutzung eines Kfz nicht unterlassen wird, muss der Nutzer den entstandenen Schaden (z. B. Nachrüstkosten) ersetzen.

Dieses Modell hat den Vorteil, dass die beteiligten Projekte nicht mit Kosten für eine eventuelle Nachrüstung belastet wurden, was jedoch nur deshalb möglich war, weil im 1. Bauabschnitt Riem ein zentraler Parkplatzbetreiber mit entsprechenden Flächen und Angebot vorhanden ist.
Dies erklärt auch, weshalb die internen Regelungen relativ weich sind und sich im wesentlichen auf die Abschreckung durch den Kostendruck beschränken.
Bei diesem Beispiel wird wohl von allen genannten Projekten am ehesten ein Übergang von einer autofreien in eine normale Siedlung vorweggenommen, wobei dies nicht im Sinne des ursprünglichen Projektziels liegen kann. Gleichzeitig beinhaltet es den Nachteil, dass beim Fehlen eines zentralen Stellplatzbetreibers die Bauherren und Bewohner individuell für eine eventuelle Nachrüstung Vorsorge treffen müssen und somit den Kostenvorteil des Autoverzichts zum Teil nicht in Anspruch nehmen können.

Resümeé

In allen genannten und auch anderen Projekten wird ein großes Interesse der Bewohner an der dauerhaften Autofreiheit unterstellt, so dass die Sicherung der Autofreiheit durch soziale Kontrolle, unabhängig von rechtlichen Regelungen ein entscheidender Punkt für das dauerhafte Gelingen autofreier Wohnformen darstellt Insofern ist es wenig überraschend, dass bisher keine gerichtlichen Überprüfungen erforderlich waren. Zusätzliche Begleitmaßnahmen (z. B. Mobilitätsangebote, Parkraumbewirtschaftung etc.) unterstützen das erfolgreiche Bestehen der autofreien Projekte
Dennoch gibt es vor allem seitens der Kommunen große Befürchtungen, was passiert, wenn die nächsten Generationen einziehen (wobei sich bei den gegenwärtigen umwelt-, verkehrspolitischen und demographischen Entwicklungen durchaus kritisch hinterfragen lässt, warum ausgerechnet autofreie Projekte eine jahrzehntelange "Erfolgsgarantie" leisten sollen).
In diesem Zusammenhang wurden in den letzten Jahren auch Gutachten und Dissertationen (z. B. Epp Christian: Rechtsform autofreien Wohnens - Privatrechtlich und öffentlich-rechtliche Instrumente der Autobeschränkung in Neubaugebieten, Baden-Baden 1999. Hastrich, Gurdrun, Juristische Ausgestaltung einer Bindung an autofreies Wohnen, ILS-Rundbrief 8/1997) zu dieser Thematik erstellt, um größtmögliche Planungssicherheit zu gewährleisten.

Zusammenfassend stellen sie fest, dass es sowohl durch öffentlich-rechtliche als auch privat-rechtliche Instrumente gut möglich ist, die Autofreiheit langfristig abzusichern.
(Eine sehr gute Zusammenstellung, die hier auch zugrunde gelegt wurde, findet sich unter
http://www.wohnen-plus-mobilitaet.nrw.de/wohnen_ohne_auto/rechtl_sicherung/index.html)