Die Finanzierung bei der Wohnungs - Eigentümergemeinschaft

Die WEG-Mitglieder haben sich für die Zwischenfinanzierung über eine gemeinsame Bank entschieden, um bei der Begleichung der Baurechnungen möglichst einheitlich Zahlungen durchführen zu können. Dies ermöglicht auch, dass gewährtes Skonto wahrgenommen werden kann. Jeder Bauherr kann dabei seine endfinanzierende Bank frei wählen. Damit das Bauvorhaben sicher realisiert und die Haftung der einzelnen Bauherren untereinander so gering wie möglich gehalten werden kann, wurde folgendes Konzept gewählt:

1. Alle Bauherren werden in ihrer Bonität überprüft, und es ist mindestens die Zwischenfinanzierung aller Bauherren bis zur Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens und zum Grundbuchvollzug der Aufteilung in Wohnungseigentum gesichert.

2. Die Zwischenfinanzierung aller einzelnen Bauherren und somit des gesamten Vorhabens soll in der Weise erfolgen, dass

• die zwischenfinanzierende Bank für jeden der Bauherren ein sogenanntes "Zwischenkreditkonto" einrichtet, auf das sämtliche Eigenmittel und die Mittel aus der Endfinanzierung fließen müssen,
• die eingezahlten Eigenmittel auf den Zwischenkreditkonten für das Vorhaben gesperrt und abgetreten werden,
• die jeweiligen Endfinanzierungsgläubiger, soweit einzelne Endfinanzierungen nicht über die zwischenfinanzierende Bank abgeschlossen werden, durch Bankbürgschaften und Pfandfreistellungsverpflichtung in der Weise abgesichert werden, dass diese nach Aufteilung in Wohnungseigentum und nach Abwicklung des Bauvorhabens einen entsprechenden Teilbetrag aus der Globalgrundschuld abgetreten bekommen und durch Verteilung dieser Globalgrundschuld die letztendlich vom Einzelkäufer finanzierte Wohnungseinheit nur noch mit einer Grundschuld in entsprechender Höhe für den Endfinanzierungsgläubiger belastet sein wird,
• eine Vertrauensperson die unwiderrufliche Vollmacht von allen Bauherren erhält, die Zwischenfinanzierungskonten für die Bezahlung aller Gewerke und aller damit im Zusammenhang stehenden Kosten gemäß dem in der Notarurkunde vereinbarten Verteilungsschlüssel zu belasten, möglicherweise durch die Zwischenschaltung eines gemeinsamen Bauabwicklungskontos,
• jeder der einzelnen Bauherren selbst dafür Sorge zu tragen hat, dass sein jeweiliges Zwischenfinanzierungskonto mit Guthaben aufgefüllt ist, und, sofern dies nicht der Fall sein sollte, selbst die wegen der Belastung seines Zwischenkontos anfallenden Zinsen zu tragen hat,
• eine Globalgrundschuld zu Gunsten der zwischenfinanzierenden Bank am gesamten Grundstück eingetragen wird mit der Maßgabe, dass diese nach Aufteilung in Wohnungseigentum und nach Vollendung des Bauvorhabens und somit der Zwischenfinanzierungszeit auf die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zu den jeweils festgesetzten Höhen verteilt und ggf. abgetreten wird,
• alle Bauherren im Rahmen eines gemeinsamen Vertrags bei der zwischenfinanzierenden Bank dieser gegenüber nur gesamtschuldnerisch für die Verluste haften, die dadurch entstehen, wenn eine der Parteien bis zur Vollendung des Bauvorhabens und bis zur endgültigen Aufteilung in Wohnungseigentum die Zinsen für den beanspruchten Zwischenkredit nicht mehr zahlen kann (wegen Ablebens oder aber wegen Arbeitslosigkeit) oder das aufgeteilte Wohneigentum nach Eigentumsumschreibung auf diesen Bauherren in einer Versteigerung nicht den Erlös erzielt, der dem Rückstand dieser Partei bei der zwischenfinanzierenden Bank gleichkommt,
• sich im vorgenannten gemeinsamen Vertrag die zwischenfinanzierende Bank verpflichtet, bis zum Vollzug der Aufteilung in Wohneigentum mit Eintragung des jeweiligen Bauherren als jeweiligen Alleineigentümer einer Wohnungseinheit kein Zwangsvollstreckungsverfahren über das gesamte globale Objekt zu betreiben (durch die zwischenfinanzierende Bank betrieben wird), sondern vielmehr bei Zahlungsunfähigkeit eines Bauherren dessen Zwischenfinanzierungskonto bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin zu belasten.

(Diese Ausführungen basieren auf einem Entwurf aus dem Notariat Jungsberger.)

Probleme aus der Sicht der Banken

• Durch die Einzelgewerkvergabe gibt es keine Kostensicherheit. Dieses Risiko kann nur durch eine entsprechend hohe Bonität der einzelnen Bauherren ausgeglichen werden.
• Durch die zu Beginn nicht feststehenden Kosten für das Bauvorhaben ist es schwierig für die zwischenfinanzierende Bank, eine Bürgschaft oder eine Pfandfreistellungserklärung an andere endfinanzierende Banken zu geben. Daraus folgt, dass normalerweise die Endfinanzierung erst bei Fertigstellung des Objektes erfolgen kann, sofern sie nicht bei der zwischenfinanzierenden Bank erfolgt.
• Durch die zahlreichen Konten bei der zwischenfinanzierenden Bank kommen Hypothekenbanken und Bausparkassen in der Regel nicht in Frage, da sie darauf nicht ausgelegt sind.

Die zuletzt genannten Problempunkte waren für die meisten Banken so schwerwiegend, dass sich bei einer Anfrage an etwa 25 verschiedene Geldinstitute nur zwei bereit erklärten, die Finanzierung zu übernehmen.