Generell ist die Stadt München durchaus geneigt, Baumaßnahmen auch im Wohnbereich mit einem reduzierten Stellplatzschlüssel zu zu lassen. Ein völliger Verzicht auf Stellplätze ist jedoch keinesfalls denkbar, da es immer einen gewissen Sockel an Besucherstellplätzen geben muss, zu deren Errichtung private Bauherren verpflichtet sind. Die Kommune kann hierzu nicht herangezogen werden, da sie nur für Möglichkeiten zum Kurzzeitparken im öffentlich Raum zu sorgen hat. "

Die Festlegung eines reduzierten Stellplatzschlüssels, wie er etwa für die autofreien Projekte in Riem vereinbart wurde, wird aufgrund der landesrechtlichen Regelungen nur in Form einer Aussetzung der Stellplatzverpflichtung als möglich erachtet. Vor diesem Hintergrund müssen von autofreien Projekten verschiedene Sicherungsleistungen erbracht werden, damit bei entsprechendem Bedarf zu einem zukünftigen Zeitpunkt die entsprechende Zahl von Stellplätzen erstellt werden kann:

Flächennachweis für Nachrüstung:

Es ist sehr schwierig, in Großstädten wie hier in München mit ihrer dichten Bebauung freie Flächen zu finden, auf denen eines Tages Stellplätze ebenerdig nachgewiesen werden könnten. Zwar könnte man in einem Bauprojekt große Freiflächen vorhalten, die man als Nachrüstfläche definieren könnte, allerdings erscheint dies wenig realistisch, da es wenig Freiflächen gibt, die Grundstücke sehr teuer sind und eine nachträgliche Bebauung zu Problemen unter GRZ- Gesichtspunkten (ökologische Aspekte, Versiegelung) führen könnte.

Es gibt jedoch andere Möglichkeiten des Flächennachweises. Ähnlich etwa wie in Vauban, indem man nur eine kleinere Fläche vorsieht und im Bedarfsfall eine Aufstockung einer Hochgarage baut. Oder die Anlage automatischer Tiefgaragen, die sehr platzsparend angelegt sind. Der nachträgliche Anbau einer Tiefgarage unter einer Freifläche, die dann schon bepflanzt und bewachsen ist, in einer schon bezogenen Wohnanlage ist dagegen außerordentlich schwierig und aufwändig.
In Riem konnte man eine besondere Situation nutzen: es gibt einen zentralen Stellplatzbetreiber, der in seinem gesamten Stellplatzkontingent (das im 1. Bauabschnitt ca. 1500 Stellplätze umfasst), gewisse Vorhaltungen für autofreies Wohnen bereit stellt. Die Stellplätze kann er an Personen, die nicht unbedingt die Stellplatzpflicht erfüllen müssten, weiter vermieten, aber diese Stellplätze könnte er dann (nach Kündigung der aktuellen Mieter) an die Mitglieder der autofreien Projekte weitergeben, wenn diese nicht mehr autofrei sind.

* Finanzierungsnachweis

Die 2. Absicherung der Nachrüstungspflicht ist neben der räumlichen die finanzielle. Hier ist die Stadt München den Weg gegangen, dass sie eine "Höchstsicherungshypothek zugunsten der Landeshauptstadt München" verlangt, die in etwa dem finanziellen Nachrüstungsbedarf entspricht, wenn man die Stellplätze braucht: Man ging seinerzeit davon aus, dass ein Stellplatz in einer Tiefgarage ca. 30.000 DM kostet, hat damit dann die entsprechende Anzahl der fehlenden Stellplätze multipliziert und den entsprechenden Betrag als Höchstbetragssicherungshypothek eingestellt, der dann von der WEG autofrei Wohnen geleistet werden musste.

Daneben gibt es die Möglichkeit, wie es etwa in Vauban gemacht wurde, dass man eine gewisse Anzahlung leistet, also einen Basisteilbetrag auf ein Sperrkonto zahlt oder als Bauherrengemeinschaftsguthaben festlegt und damit gewisse Dinge finanziert, sei es die Flächenrückhaltung oder die Anschubfinanzierung für den Nachrüstfall.
Diesen Finanzierungsnachweis fordert die Baugenehmigungsbehörde.

Rechtsverbindliche Verpflichtungserklärung

Als 3. Sicherungselement wird eine rechtsverbindliche Verpflichtungserklärung gefordert, in der man sich verpflichtet, auf das Auto zu verzichten und eine jährliche Erklärung abzugeben, auch weiterhin kein Auto zu besitzen. Damit soll der jährliche Status quo dokumentiert werden.
Diese Dinge werden in München teilweise auch im Kaufvertrag geregelt, d.h. es nicht nur eine Regelung über das Bauordnungsrecht, sondern teilweise auch im Privatrecht.

Nun zu den Regelungen in der Messestadt Riem im Einzelnen:

Es gibt 2 Bauherrengemeinschaften: den Verein autofrei Wohnen mit 14 Wohneinheiten und die WOGENO, eine neu gegründete Genossenschaft, mit 27 Wohneinheiten. Es gibt also insgesamt 41 autofreie Wohneinheiten.
Wir sind in der Erstanschaffung davon ausgegangen, dass Stellplätze nach einem Stellplatzschlüssel von 0,21 errichtet werden müssen (diese krumme Zahl ergibt sich aus der ungeraden Anzahl der Wohneinheiten): das bedeutet, der Verein autofrei Wohnen muss am Anfang 3 Stellplätze nachweisen, davon 2 für Besucher und 1 für Car-sharing. Die WOGENO muss 6 Stellplätze als Erstausstattung nachweisen. Die Baugenehmigungsbehörde erlaubt eine Nachrüstung bis auf 0,4, d.h., autofrei Wohnen kann bis auf maximal 5 Stellplätze, die WOGENO bis auf maximal 10 Stellplätze aufrüsten. Wenn über diese Grenze 0,4 ein Bedarf an weiteren Stellplätzen entsteht, erklärt die Baugenehmigungsbehörde das Projekt Autofreies Wohnen für gescheitert und es fällt die normale Stellplatzpflicht an, d.h. pro Wohneinheit muss ein Stellplatz vorhanden sein, es muss also entsprechend nachgerüstet werden. Die Nachrüstung erfolgt, wie schon erläutert, über den zentralen Stellplatzbetreiber in der Messestadt Riem. Die Grundstücke waren in städtischem Besitz; beim Verkauf an autofrei Wohnen (wie auch bei zukünftigen Projekten) ging man von Grundstückspreisen aus, die nach Einkommen gestaffelt sind.

Die Preise liegen dann bemessen nach

• § 25 2.WoBauG (Soz. Wohnungsbau) bei 450 DM
• bei Überschreitung dieser Einkommensgrenze um 30% bei 750 DM
• bei Überschreitung dieser Einkommensgrenze um 60% bei 1050 DM
• Frei finanziert bei 1700 DM (jeweils pro qm Geschoßfläche)

Dies ist eine völlige Gleichstellung mit anderen Grundstücksbewerbern in der Messestadt Riem, aber es ist doch eine individuelle Ausfüllung möglich.