Wirtschaftliche Verwertbarkeit

Trotz der allgemeinen Rezession in der ersten Hälfte der achtziger Jahre war "Das Dorf' in Kirchheim/ Heimstetten bei München ein Verkaufserfolg. Ein holländisches Stadtplanungsbüro brachte bei dieser Planung Erfahrungen im verkehrsberuhigten Wohnen mit Wohnstraßen und Wohnhöfen ein. So konnte ganz ohne ideologischen Hintergrund allein durch die Straßenprofile, durch die Zuordnung zum ÖPNV, durch die Anordnung der Garagen usw., eine Zielgruppe gefunden werden.

Planer sollten den Mut haben, Initiatoren bei innovativen Projekten zu unterstützen. Dies wird aufgrund der aktuellen Entwicklungen in der Baubranche immer wichtiger: Der mittelständische Bauträger tut sich immer schwerer in Zeiten des Abschlusses städtebaulicher Verträge und einer Umorganisation im Bankenbereich (Banken treten immer stärker auch als Investoren auf). Der Prozess zwischen Baurechtschaffung und Nutzung wird immer mehr kurzgeschlossen.

Der Städtebauliche Vertrag als Finanzierungsinstrument der Kommunen ( in München die sogenannte Sozialgerechte Bodennutzung) erfordert den Dialog. An die Stelle der dialoglosen Obrigkeitsplanung tritt nun die notwendige Dialogplanung.

Innovation

Der Innovationspreis für ökologisches Bauen wurde 1996 von der Zeitschrift "lmmobilienmanager" an das Unternehmen INSTAG AG verliehen. Sie wurde ausgezeichnet für ein Bauvorhaben in Freiburg, dessen Genehmigungsvoraussetzung die Reduzierung des Energieverbrauchs auf unter 65 KW pro Jahr war.

Politik und Verwaltung müssen den Mut haben, Rahmenbedingungen zu setzen, die zum Nachdenken zwingen. Darauf kann die Wirtschaft reagieren und den vermeintlichen Nachteil in einen Vorteil ­ wie hier durch die Auszeichnung mit einem Innovationspreis ­ umwandeln.

Prozess

In Zeiten der "Obrigkeitsplanung" gab der Gemeinsame der Verwaltung Anweisungen, und die Verwaltung war an die Gemeinderatsbeschlüsse gebunden. So mussten Investoren letztlich ­ wider besseren Wissens diese beschlossenen Planungskonzepte zur Grundlage ihrer Bauaktivitäten machen. Von der Obrigkeitsplanung muss Abschied genommen werden.

Der städtebauliche Vertrag bedingt, dass neue Wege beschritten werden können und müssen. Im Zuge der Umsetzung der Sozialgerechten Bodennutzung, die die Landeshauptstadt München eingeführt hat, muss zwischen dem Investor und der Stadt ein Vertrag geschlossen werden. Dies ist nur möglich, wenn eine Reihe von Gesprächen geführt werden, nicht nur über Planinhalte, sondern in hohem Maße über ökologische, juristische, technische, wirtschaftliche und organisatorische Fragen. Die Planung der Messestadt Riem lief noch nicht in dieser Dialogform ab. Probleme, die sich später einstellten, wurden deshalb nicht früh genug erkannt (Beispiel: Parkraumkonzept).

Um die gegebenen Chancen nutzen zu können, müssen sich Verwaltung, Politik und Investoren mental neuorientieren.

Im Gegensatz zu Deutschland ist in Holland Bauteam­Organisation eine Selbstverständlichkeit. Am Anfang wird ein virtuelles Produkt definiert in Form von Machbarkeitsstudien. Man berücksichtigt also nicht nur die planerisch­grafische Dimension, sondern legt das Projekt vernetzt an:

• Technik, Architektur, Städtebau werden berücksichtigt,
• die Konsequenzen im wirtschaftlichen Bereich werden aufgezeigt und dokumentiert, Varianten gerechnet,
• die rechtlichen Rahmenbedingungen (öffentlich­rechtlich, zivilrechtlich, steuerrechtlich) werden ausgelotet.

Der Planungsprozess selbst, Planung ­ Organisation ­ Kontrolle ­ Durchführung, ist in der Folge regressiv angelegt (vgl. Abb. S. 16). Das heißt, ausgehend vom Ziel müssen die Schritte und Rahmenbedingungen für Durchführung, Organisation, Planung festgelegt werden.

Gerade Autofreies Wohnen" ist ein sehr komplexes Thema, was folglich nur in einer Dialogplanung erfolgreich umgesetzt werden kann. Dabei ist es wichtig, die rechtliche und wirtschaftliche Seite von Anfang an mit einzubeziehen. Es ist nicht möglich, am Anfang nur die städtebauliche und architektonische Seite zu betrachten. Von Anfang an muß auch auf das Marketingkonzept großer Wert gelegt werden - dieses wird häufig erst aufgestellt, wenn das Produkt fertig ist. Ein autofreier Stadtteil ist aber ein integrierendes Konzept, eigentlich ein Marketingkonzept an sich, bei dem die ganze geistige Grundhaltung stimmig sein muß. Das heißt, die Voraussetzungen für die Realisierung des virtuellen Produkts "autofreie Stadt" müssen qualifiziert definiert werden in

• städtebaulich - architektonischer - technischer
• wirtschaftlicher
• öffentlich-rechtlicher, zivilrechtlicher und steuerrechtlicher
• soziologischer, politischer
• ökologischer
• organisatorischer

Hinsicht.

Die klassische Planungsphase mit ihren zahlreichen Entwicklungsschleifen wird dann durch einen Prozeß abgelöst, der auf qualifizierten, vernetzten Überlegungen aufbauend dazu führt, die Entwicklungsschleifen zu vermeiden. Das ist outputorientierte Planung mit Projektmanagementmethoden und Controlling.

Innovative Planung, also auch Planung autofreier oder -reduzierter Stadtquartiere, kann nur funktionieren, indem man regressiv denkt.
Erforderlich dazu sind

• Umdenken in der Wirtschaft und Umdenken der Bauverwaltung und der Politik in Richtung zielorientierter, d.h. outputorientierter kooperativer Planung
• Planen mit Benchmarks

Benchmarks können dabei Kennziffern, also quantitative Größen, wie auch qualitative Größen sein.
Zu den qualitativen Größen gehören z.B. Prozeßsteuerungsmethoden (also Projektmanagement, Projektentwicklung und Projektsteuerung). Zu den quantitativen Größen gehören Kennziffern wie z.B.

• ökologische Ausgleichsflächen pro qm BGF
• Straßenflächen pro qm BGF
• Flächen ruhenden Verkehrs pro qm BGF
  
• etc. etc.

Klassische anonyme Wettbewerbe kranken daran, daß die am Planungsprozeß Beteiligten ebenso wie die letztlich entscheidenden Politiker zu wenig "Stellgrößen" haben, an denen sie die "Richtigkeit" bzw. die "Fehlerhaftigkeit' einer Planung erkennen können.

Zusammenfassung

Schwierige innovative Projekte, zu denen zweifelsfrei autofreies Wohnen gehört, können besser und erfolgreicher gesteuert werden, wenn man sich dessen bewußt ist, daß (vgl. Abbildung S. 17) Projekte in generellen

• städtebaulich/architektonisch/ technischen
• wirtschaftlichen
• öffentlich-rechtlichen, zivilrechtlichen und steuerrechtlichen

Bedingungen zu realisieren sind.

Projektbezogen müssen die konkreten Rahmenbedingungen innerhalb der generellen Rahmenbedingungen definiert werden. So definierte, komplizierte Projekte sind nur mehr im Dialog zwischen Verwaltung, Politik und Investor zu realisieren. Grundlage für diesen Dialog ist qualitativ hochstehendes Projektmanagement. Unabdingbare Voraussetzung für den Dialog ist die Dokumentation. Diese erfolgt sinnvollerweise in Machbarkeitsstudien. Das gesamte Projektteam orientiert sich in seinem Dialog und in der Planungs- und Realisierungsphase an den in der Machbarkeitsstudie definierten Zielen. Wird so vorgegangen, können die beispielsweise in der neuen Messestadt Riem zu Tage getretenen Probleme bereits im Stadium der Projektdefinition vermieden werden.